Convergence Mobilité & Immobilier.

La prise en compte de l'impact de la mobilité dans l'environnement urbain ne peut se résumer à un problème de saturation des infrastructures routières aux heures de pointe.

Dans une société connectée centrée sur les services et portée par des enjeux majeurs : environnementaux, sociaux, culturels, économiques, technologiques, il est impératif de prendre en compte les bénéfices à tirer de la mutualisation entre nos espaces de vie, de travail et nos moyens de déplacement.

Tous l’enjeu est de développer les synergies entre l’immobilier et la mobilité en prenant en compte les besoins des usagers, les niveaux d’utilisation, l’éco responsabilité et l’efficience énergétique du couple.

Les synergies ne semblent pas évidentes tant les deux secteurs sont éloignés intrinsèquement et économiquement.

En effet les modèles et les cycles économiques des acteurs de l’immobilier et de la mobilité sont très éloignés, la convergence passera nécessairement par une remise en plat des modèles économiques respectifs en intégrant les services d’usage.

La valeur d’un véhicule à la vente réside dans ses performances et son design.

La valeur d’un bien immobilier dans l'emplacement et la qualité architecturale.

La mutation sociétale dessine une future société des usages qui implique d’intégrer des services et des fonctionnalités dans nos lieux de vie, de travail et nos moyens de transport.

Cette intégration et l’efficience de ces services combinés et complémentaires dans un écosystème ouvert déterminera le choix des usagers.

Les acteurs de l’immobilier fournisseurs de véhicules et opérateurs de mobilité doivent passer d’un modèle de vendeur de biens à un modèle de co-fournisseurs de services.

• efficience énergétique,

• valorisation de l'espace,

• optimisation des coûts,

• nouveaux services,

• création de valeur.

Si l’on considère le couple immobilier mobilité sous l’angle énergétique, il y a matière à trouver un premier facteur de rapprochement.

En effet l’intégration de l’électrique dans la mobilité ouvre des perspectives de complémentarité à l’échelle d’un bâtiment ou d’un quartier.
Le premier point de convergence est l’infrastructure de réseaux nécessaire à l’immobilier et à la mobilité, ces réseaux sont mutualisables et permettent d’envisager des gains de déploiement non négligeables si ils sont mutualisés dès la conception.

Le deuxième point réside dans l’optimisation des cycles charge/décharge des véhicules électriques, en effet si l’on considère le véhicule électrique comme une batterie mobile, il est alors possible de maximiser son rendement énergétique en le connectant au réseau du bâtiment ou de la maison pour qu’il se recharge en heure creuse et fournisse son énergie stockée aux résidents en heure de pointe.

Le concept ‘to grid’ est déjà mis en œuvre par des constructeurs auto et expérimenté en situation réelle, présente l’avantage d’être une source de revenu non négligeable pour le propriétaire du véhicule au-delà de l’efficacité énergétique du couple bâtiment/mobilité.

En milieu urbain une voiture est stationnée 95 % du temps, elle occupe de 60% à 80 % de la voirie publique ou une place de stationnement privative.

Dans une opération immobilière le coût du stationnement peut facilement représenter le quart du coût de construction du bâtiment hors parking.

Repenser le modèle économique du stationnement c'est valoriser l'espace dédié en terme de retour sur investissement :

• mutualiser les usages pour valoriser les surfaces, 
• utiliser les nouvelles technologies pour développer de nouveaux services de stationnement rémunérateurs.

Les investissements peuvent être mutualisés à la construction afin de maximiser les synergies économiques :

• bornes de recharge véhicules électriques,
• places de parking accessibles dédiées à l’autopartage,
• local dédié à la petite mobilité électrique en rez de chaussée, ...

Ces exemples de prise en compte des synergies du couple immobilier mobilité, à la conception du projet permettent d’optimiser les investissements avec l’avantage de pouvoir mettre en œuvre des services qui vont contribuer à diminuer les coûts d’exploitation et optimiser l’utilisation.

Pour les usagers l’impact financier du logement (premier poste de dépense) et de la mobilité quotidienne (travail, scolaire, courses, 90% des déplacements) sont liés.

Ils représentent les premiers postes de dépenses dans le budget des ménages, rationaliser ces coûts représente un gain non négligeable pour le pouvoir d’achat et un facteur de décision d’investissement dans un bien.

L’impact du numérique dans l’immobilier et dans les mobilités permet de mesurer l’attractivité d’une mutualisation des services et des usages.

Les usagers sont en attente de nouveaux services portés par le numérique car les technologies sont disponibles, songez par exemple que l’on peut rentabiliser sa place de parking ou sa voiture électrique en la louant ou en la connectant au réseau de l’immeuble.

Le champ des possibles est ouvert, les nouveaux usagers sont à la recherche de services pour faciliter le quotidien, rentabiliser les investissements, contribuer au bien-être social et environnemental.

Pour les nouvelles générations ces services deviennent un critère de choix primordial dans l’investissement d’autant que ces services vont évoluer et se renouveler en fonction des attentes et des technologies.

La voiture comme le logement ne sont plus des marqueurs sociaux, ils deviennent des marqueurs d’identité.

Pour les usagers et en particulier les nouvelles générations, la demande porte sur une mobilité décarbonée et de nouveaux usages pour rationaliser la mobilité urbaine. Cette demande devient un facteur de choix dans l’investissement immobilier.

Pour les collectivités l’objectif est de préserver habitat, commercial et tertiaire en milieu urbain.

Cet objectif pose néanmoins d’énormes problèmes structurels car il faut prendre en compte la qualité des logements (qualité de vie), rationaliser la mobilité (gain de temps), diminuer l’impact carbone et la pollution, prendre en compte l’impact des prix du foncier et du bâti.

Compte tenu de l’évolution sociétale, les acteurs de l’immobilier et les opérateurs de mobilité ont un impératif de repenser leurs modèles économiques et les retours sur investissement.

C’est pour cette raison qu’ils ont intérêt dès à présent à parler le même langage et à converger dans leurs offres pour les usagers, et dans les projets qu’ils proposent aux collectivités.

Les usagers citoyens et les collectivités sont légitimement en attente d'une autre proposition de valeur de la part des acteurs de la mobilité tout comme des acteurs de l’immobilier.

De cette analyse nous avons créé un module de formation sur une journée pour les acteurs de l’immobilier avec pour objectifs :

• se forger une connaissance du marché des mobilités,
• sensibiliser les équipes aux enjeux de la convergence immobilier mobilité,
• mesurer les contraintes et les avantages de l’intégration des mobilités,
• se positionner sur les concours en intégrant la mobilité,
• imaginer et valoriser de futurs services dans un projet.